Alertas a la hora de comprar una propiedad en Guate

Inversiones seguras

La abogada y notaria, Wendy Rivas, sugiere a los migrantes guatemaltecos que viven en Estados Unidos y que quieren adquirir inmuebles en Guatemala que antes de enviar, transferir o entregar dinero a alguna persona para efectuar el procedimiento legal en Guatemala se asegure que dicha persona sea de su entera confianza.

Además, que pueda tener la disponibilidad de invertir en la región, tanto para el capital que se requiera, como para todas las implicaciones legales y tributarias que se deriven para poder operar el negocio efectivamente.

Los principales parámetros de inversión segura, además de los ya mencionados, son:

Encontrar una buena ubicación: En virtud que los inmuebles pueden encontrarse en zona roja (donde opera la delincuencia, el crimen organizado, venta de drogas) y por lo tanto existe inseguridad de inversión.
Comercio en la región: Que los inmuebles se encuentren en un lugar comercialmente activo para producir mejores ganancias de inversión.
Investigación exhaustiva: Se debe investigar de forma exhaustiva todos los parámetros mencionados en este documento que ayuden a realizar una inversión exitosa.
Definición de los objetivos de inversión: Deben tener claros los objetivos de la inversión en Guatemala, para poder establecer los requisitos específicos que se necesitan para ello.
Asesoramiento de entidades que manejan proyectos inmobiliarios en Guatemala: Que sean confiables, seguros y con posicionamiento en el mercado guatemalteco.
Buscar la asesoría de un notario guatemalteco: para que le oriente de forma legal y tributaria como adquirir el inmueble sin complicaciones.
Inmovilizar la propiedad la cantidad de veces que sea necesaria para evitar que registren en su historial, transferencias de dominio que no hayan sido autorizadas por el migrante guatemalteco.

¿Cómo conseguir el crédito en Guatemala?

Las entidades bancarias guatemaltecas ofrecen un abanico de préstamos, hipotecarios, entre ellos. Incluso hay algunas que ofrecen montos para construcción.

Banrural, en su página web, ofrece un “Crédito Amigo Beneficiario de Remesas”, con la condición de que el familiar que vive en el extranjero envíe las remesas por medio de las empresas con las que trabaja el banco.

Una publicación de The New York Times recoge la experiencia de un guatemalteco que solicitó un crédito con el fin de construir una vivienda en Sololá; aunque luego utilizó el dinero con el fin de llegar a Estados Unidos.

Tanto el Banco Industrial (BI) como el FHA explican en su página los requisitos que debe cumplir el migrante guatemalteco que vive en el extranjero y quiere comprar una vivienda.

El BI coloca pocos requisitos, como tener un año de residencia en EE. UU. y la constancia de envío de remesas, entre otros. Mientras que el FHA, además ofrece el contacto de una notaria que reside en Estados Unidos, con quien podrían asesorarse para los trámites, como explicó Rivera. La clave es que se debe tener un estatus migratorio regularizado, puesto que entre los documentos solicitados se pide constancia de residencia o permiso de trabajo, así como de pago de impuestos (si es empleado, profesional o comerciante). Todos los documentos deben cumplir con los pases de ley.

Estos requisitos dejan fuera a la mayoría de guatemaltecos que viven en Estados Unidos sin regularizar su estatus migratorio. Eso podría dificultar a Fernando la compra del terreno y la posterior construcción de su vivienda y apartamentos. Por eso, considera que continuará enviando la mayor cantidad de dinero posible a sus familiares, para que lo guarden en una cuenta de ahorro, y, cuando él vuelva, concretar su sueño guatemalteco de tener una casa propia y cómo
agenciarse de fondos para sostener a sus seres queridos.

Alertas para evitar una posible estafa en la oferta que se haga de un bien inmueble

Estas acciones podrían ser sospechosas de que la negociación no cumple con los requisitos legales, y convertirse en una potencial estafa, comenta la abogada y notaria Wendy Rivas.

Negativa a proporcionar información del bien inmueble por parte del legítimo propietario o del tercero que promueve el negocio: Esto es una señal de posible estafa, ya que debe contarse con toda la información respectiva del inmueble y cualquier consideración especial de este. Es importante verificar si la propiedad se encuentra libre de deudas, limitaciones, embargos judiciales, está al día en el pago de servicios e impuestos (como el pago del Impuesto Único sobre Inmuebles -IUSI-) y/o cuota de mantenimiento.

Negativa a visitar la ubicación real del inmueble: Es imprescindible determinar la ubicación real o física del inmueble, no únicamente en planos, para esto se puede apoyar la persona en un profesional que realice el avalúo o un reconocimiento de medidas y linderos sobre el inmueble.

Que el precio de venta del bien inmueble sea proporcional a su ubicación y tamaño de construcción: Es aconsejable que antes de consumar la negociación se contrate un valuador para comprobar el costo real del bien. En muchas ocasiones los inmuebles han generado plusvalía (posibilidad de incrementar el valor de un inmueble conforme pasa el tiempo) o en su caso que el valor de este haya disminuido por razones de violencia e inseguridad que existe en la zona donde se ubica dicho bien; por lo es indispensable confirmar el valor real del inmueble actualizado para comprobar la proporcionalidad o desproporcionalidad con el valor ofrecido en venta.

Que se ejerza presión por parte del supuesto propietario para firmar los documentos de adquisición del inmueble:

Si se presiona de manera insistente para la firma de los documentos de venta por parte del vendedor, esto también es considerado riesgoso y podría implicar una estafa.
Que se presione de manera insistente para transferir el valor de compra de los bienes o un anticipo de dicho valor a una cuenta bancaria, sin la firma de ningún documento que compruebe que efectivamente ese anticipo constituye pago proporcional de la negociación, utilizando el argumento de presión “que existen otros interesados”.
Adicional a lo anterior, en ocasiones se presiona al comprador a pagar en efectivo, lo cual puede realizarse hasta por un monto de Q.30,000.00; ya que cantidades superiores a ésta, deben efectuarse específicamente a través de transferencias o depósitos a cuentas bancarias y/u otras modalidades que permita la ley.
Solicitud de datos personales o bancarios: Hay que tomar en cuenta que en la fase de negociación (que es donde se acuerda con el vendedor el valor del bien y demás implicaciones legales) no se le puede exigir al comprador revele datos personales o inclusive bancarios, ya que esta es una información sensible que se debe entregar única y exclusivamente en la fase de formalización (que es cuando se realizan y suscriben los documentos respectivos para la transferencia legítima del bien).

Bienes inmuebles que sean ofertados en fuentes que no sean confiables:

Las ofertas en ocasiones provienen de páginas electrónicas que NO son fuentes fidedignas, pues las páginas no están certificadas, no contienen información verídica. Para que una página electrónica se refleje que es real, se debe verificar la url del sitio web y observar si se indica “HTTPS” al comienzo de la dirección (en lugar de “HTTP”), para establecer que la página sea segura.
Sin perjuicio de lo anterior, los proyectos inmobiliarios en ocasiones se promocionan en redes sociales (Facebook, TikTok, entre otras), por lo que se recomienda revisar los comentarios de los usuarios suscritos en la página para comprobar de alguna manera si es una empresa/persona responsable, cuantos años de experiencia tiene en el mercado y si los clientes confirman por los comentarios emitidos que han quedado satisfechos en la adquisición de un bien. La poca o nula información acerca de la empresa o de las personas que se encuentran en la negociación del inmueble reflejan riesgo en la negociación.

Efectuar los documentos por un valor menor del que se encuentra inscrito en los registros guatemaltecos: El artículo 56 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (IVA) establece que para la venta de bienes inmuebles o para cualquier otro caso de transferencia de inmuebles (por ejemplo donación), la base del impuesto la constituye el precio de venta consignado en la factura (al momento de efectuar la venta), escritura pública (el que pacten las partes) o el que consta en la matrícula fiscal (es decir en las municipalidades o inclusive en la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles –DICABI-), el que sea mayor.

Esto significa que el inmueble NO se podrá vender por un precio menor del que se encuentra inscrito en los registros guatemaltecos; ya que esto es susceptible de nulidad de la negociación y NO SE PODRÁ INSCRIBIR POR NINGÚN MOTIVO en el Registro General de la Propiedad.